中国房地产业协会副会长、中房集团董事长孟晓苏博士，继前段时间相继推出“大学城”、“分时度假”理念之后美国的反向抵押贷款业务，最近，又推出“反向抵押贷款”新概念，并向有关部门递交了可行性报告，引起业内人士关注。

孟晓苏是在最近举行的一次新闻发布会上透露这一信息的，并专门回答了记者的提问。

房地产与金融相结合

孟晓苏说，反向抵押贷款，是中房集团企业发展战略“四个结合”之一，第一个结合是他们最早提出的“鼠标加水泥”的概念，即房地产与信息产业结合，全力打造数字家园，建设信息化社区；第二个是房地产与旅游产业相结合，适时推出了“分时度假”理论，并成立了中国第一个分时度假联盟；第三个是房地产与教育产业相结合，建“大学城”，他们成功地运作了东方大学城项目，大学城的建设，不仅推动了教育产业的发展，而且还建成了一个个小城镇，从而加快了城市化的进程；第四个就是房地产与金融相结合，把欧美国家一些成功的运作模式引进过来，从而解决老有所养的问题。

孟晓苏说，反向抵押贷款，是住房金融的一部分。中国的金融工具不完善，金融产品很单薄，只有一个抵押贷款，反向抵押贷款在全国还没有出现。

反向抵押贷款最早出现在英国和法国，后来美国也有了。它是在人到老年之后将房产抵押给保险公司，根据平均寿命和房屋的折损率计算费率，按月付给抵押人，直到抵押人去世后，保险公司拥有对房屋的处置权，出租或出售。

孟晓苏举了一个例子，英国有一位老人，把自己的房产用来参加反向抵押贷款后，每月除了领取养老金之外，还多了一份不菲的收入，那就是反向抵押贷款的保费。老人收入多了，生活质量提高了，没有后顾之忧，寿命也延长了，活了110岁。

他说，这种方式对中国老年居民来说，是比其他任何投资方式都好的一种投资方式。通过房改，中国80％的居民都拥有了自己的房产，老年空巢家庭越来越多，有的是住着很宽敞的房子，但退休金却少得可怜。就北京而言，有媒体作过统计，理论上讲有很多百万富翁孟晓苏再推反向抵押贷款新概念，房地产与金融结合引关注，离退休老干部，虽然离退休费不多，但好多人的房产都价值几十上百万美国的反向抵押贷款业务，却并没有百万富翁的感觉，生活质量并不高。如果实行反向抵押贷款，就可把死房变成活钱孟晓苏再推反向抵押贷款新概念，房地产与金融结合引关注，让保险公司搞房产经营美国的反向抵押贷款业务，等于启动了一个住房金库。老百姓买房等于买保险，可以愉快地消费。是一个深得民心，有利于安定团结的社会工程。

房产作抵押，按月领现金

对反向抵押贷款的具体内容，孟晓苏作了更具体的阐释。

他说，反向抵押贷款，用一句最简单的话讲就是：“把产权作为抵押，然后由保险公司用现金按月按年付给投保的老人，使你终身受用。”其主要内容就是投保的老人用自己的房屋作抵押，把房屋进行评估，把评估出来的价格减去预期折损，然后按照人均寿命计算，分摊到投保人预期寿命的年限中去，按月或按年付现金给投保人。这样就使得投保人终身都可以提前使用房屋的销售款，直到投保人死亡，保险公司才能把你的房屋出租或销售。今后老人老有所养都由自己的房屋作为基础，然后进入保险公司，实施终生的晚年社会保障。

我国人均寿命50年代是40岁，70年代是60多岁孟晓苏再推反向抵押贷款新概念，房地产与金融结合引关注，90年代是70岁，假如一个60岁的男性，计算平均寿命的基数是69岁，这个投保人有一处房子是196平方米，八成新。到评估机构评估大概价值149万元，他的投保年限按人均寿命69岁减去60岁，还剩9年，按9年计算折损，也就是房屋的折旧，用9年来计算预支给他的利息，用9年来看他的房屋和土地是否增值。通过计算，他投保的折损是26万元，他的增值也是26万元，刚好相抵，另外他预支的利息相当于房屋评估价的25％，所以保险公司给他的保付额应该是108万元，这108万元按9年去除，每年就是12万元，每月就可以得到1万元的给付额。虽然是按9年算，但只要老人不死，保险公司一直都得付下去，一直付到老人亡故，这样他的生活就变得很好了。当然，如果老人投保后三五年就去世了，房子也得归保险公司，保险公司在投保人亡故之后，将房屋出租或者销售甚至拍卖。所以有人称之为“生死合同”，双方盈亏全在于寿命的长短。

现实意义一举四得

孟晓苏说，推行反向抵押贷款至少有四个方面的好处，可以说是一举四得。

第一个得到好处的应该是老年人。老年人可以得到一个百万富翁的感觉。因为它放着几十万上百万的家产，却过着几百块钱，最多也不过一两千块钱一月的日子。所以你要让他过上比较富裕生活，就要把几十上百万的房产变成现金，让他在活着的时候能使用，他有了这样一个源源不断的资金来源的话，不但不要儿女负担，还可以给生活困难的儿女补贴，这样老人就保留了他的尊严和体面。

第二得就是保险公司。保险公司开辟这个险种之后，它的资产额就会迅速的增加，对扩大保险业务，把行业蛋糕做大，提高竞争能力带来好处。另外，以前我们的人寿保险业务大都是小额投保，大额赔偿。反向抵押贷款实行以后，就变成了大额的抵押，小额的支付，这对他整个资产额的增加是很迅速的。

第三就是我们中房集团的一得。我们通过实施这项工程，得到了一个新的增长点的机会，对今后的发展是一个很好的推动。我们在帮助他们开辟新的险种的同时，可以低成本的开拓广阔的市场前景。这个险种成立以后，房地产的评估作价；老人去世以后房地产的出租，销售；老人在世时的房地产的维修；还包括产权的置换，这都会产生一些新的房产需求，如老人公寓，养老院及一些相关的物业设施等，这些就为我们房地产开发公司带来广阔的业务发展空间。

第四就是政府得到了一条解决部分老有所养的通道。有了这条通道以后，政府就会支持这项工作，我们这种企业的理念和想法就会得到政府的承认和配合，现在对人类最大的威胁就是人口老龄化，我国已经进入老年社会，对政府压力非常大。对老有所养的问题，靠财政拿钱根本就不可能，另外我们过去根本就没有保险费的积累，所以看来最好的办法就是靠他自己的钱来 养自己，开辟这种用产权作抵押终身使用的险种，对整个社会有好处，对国家的经济发展也有好处，所以我称他是一 举四得。

观念转变首当其冲

孟晓苏同时谈到了实施这项工程需要解决的问题。他说，反向抵押贷款是一个复杂的社会工程，它牵扯到国家的一些政策，牵扯到政府部门，作为一个企业来推动这项工作肯定有一定困难。所以它不是哪一个企业或者哪一个部门就能做的，它应该作为政府的一个系统工程，这样就会增加我们实施这项工程的信心。

实施这项工程，首先要转变观念，中国的老人都有传宗接代的观念，把财产传给后人。所以，要改变把财产留给子女这种传统观念。自己抱着金饭碗还讨饭吃，靠子女赡养还不如自己解决自己的问题。你把财产留给后人还得上遗产税，自己把财产花掉还不用交遗产税，可以合理避税。第二个需要解决的问题是保险公司，保险公司作为执行主体，他要看好这项工作，保险公司也要思变，要有克服困难的勇气和勇往直前的胆量。第三就是要和房地产评估机构建立良好的合作伙伴关系。第四是要取得各级民政部门禾口老年委员会的支持，共同争取给离退休老人住房政策的优惠。第五就是房屋的产权问题，要摸清老人现有房屋的产权状况，做到心中有数。第六就是要从进入老龄化的城市和地区做起，从空巢家庭较突出的地方开始。

孟晓苏还说，在北京，有反向抵押贷款这个需求的老人不少，中房集团已制定了相应的实施计划和步骤，但是这项工程能否顺利实施，何时能实施，尚在未定之天。

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